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在昆明申请按揭房抵押贷款，需要满足多方面要求：

• 借款人资格：
  • 年龄限制：借款人需年满 18 周岁，具备独立承担法律责任的能力，且在贷款到期时年龄通常不超过 65 周岁。不过，部分银行推出 “接力贷” 产品，若借款人超过 65 岁，可让子女作为共同借款人，此时子女需有昆明本地社保满 1 年，且收入能覆盖月供 2 倍 。
  • 信用记录：个人征信至关重要。近两年内不能出现 “连三累六” 的逾期情况，即连续逾期 3 次或累计逾期 6 次。网贷笔数一般不能超过 5 笔，近 6 个月内征信查询次数不超过 12 次。当然，像部分银行（如 HF、FD 银行）在某些情况下可适当放宽。若因疫情导致逾期，可开具相关证明；农行对于 “连 2 累 4” 的情况，若借款人能提供书面说明，也可能接受 。
  • 收入水平：借款人需有稳定的收入来源，以确保有能力按时足额偿还贷款本息。一般要求月收入是月供的 2 倍及以上。对于个体经营者，微信、支付宝流水（需提供 6 个月及以上，并附上完税证明）也可作为收入佐证；像螺丝湾的商户，若能提供市场管理方盖章的流水，银行可认定其为有效经营收入 。
  • 负债情况：负债率是银行考量的重要因素，一般要求负债率不超过 70%。部分银行（如 GD、XY 银行），若借款人能补充备用房，负债率可放宽至 80%。例如，呈贡区的客户若能提供车位证，负债比可从 70% 降至 50% 。
• 抵押房产条件：
  • 产权要求：用于抵押的房产必须产权明晰，拥有房产证和土地证（或不动产权证书），且不存在查封、纠纷等问题。若是房改房，需取得单位盖章的《同意抵押证明》，并补缴土地出让金，以翠湖片区为例，补缴标准约为 80 元 /㎡ 。
  • 房龄限制：房龄对贷款申请影响较大。多数银行要求房龄不超过 20 年，房龄在 20 - 30 年的房产，部分银行（如 PA、GF 银行）也可提供贷款，但利率可能会上调 0.3%；对于房龄 30 年及以上的房产，需与昆明 NS 银行等进行协商。不过，像一环内房龄 30 年的学区房（如对口武成小学的房产），HX 银行在评估时会按照链家成交价的 90% 计算 。
  • 面积要求：房产面积一般要求不小于 50㎡，但对于老旧小区中流通性强的区域，如篆塘片区，40㎡的小户型也可能获得贷款。例如，五华区 45㎡的老房，若具备 “地铁口 + 学区” 的优势，NY 银行不仅可能接受，还会将评估价上浮 5% 。
  • 抵押状态：房产抵押状态分为一押和二押。一押优先，贷款额度一般可达房产评估价的 70%；部分银行（如 MS、PA 银行）支持二押，但要求原按揭贷款金额不超过房产评估价的 70%。像巫家坝的新盘，可通过垫资办证（7 天出证）的方式，让 PA 银行接受预告抵押转现抵 。
• 其他条件：
  • 贷款用途：贷款资金需用于合法合规的用途，如个人消费（装修、教育、医疗等）、企业经营等。若用于经营，需提供相关的经营证明材料，如营业执照、购销合同、发票等；若用于消费，部分银行对消费场景有所限制，如金额较大时需提供消费凭证 。
  • 材料准备：申请贷款时，需准备齐全相关材料。个人方面，需提供身份证、户口本、结婚证（离异者需提供离婚协议）、近 6 个月的银行流水（微信流水也可，但需导出并盖章）。房产方面，需提供房产证、土地证（划拨地需提供《土地出让合同》），以及银行指定评估机构出具的评估报告。若借款人年龄超过 65 岁，还需提供子女的身份证和社保记录；若征信存在瑕疵，需提供逾期说明，并附上如隔离证明等相关佐证材料 。
  • 银行特定要求：不同银行对按揭房抵押贷款还有一些特定要求。例如，部分银行要求房产持有时间满半年，二手房过户时间满半年，不过也有银行对直系亲属间的过户时间没有要求；一些银行对房产所在区域有偏好，抵押物区域需符合银行产品对地区的要求 。